Hypotheek afsluiten. Foto: Pexels
Op de huizenjacht wint emotie het wel eens van ratio. Typisch is bijvoorbeeld dat huizenkopers zich blindstaren op de vraagprijs, waardoor ze de andere kosten uit het oog verliezen. Psychologen noemen dit anchoring of verankering. De vraagprijs en later de aankoopprijs worden de houvast in een hectisch en emotioneel proces. Helaas zeggen zij niet alles over de koopkosten, laat staan over de maandlasten van de hypotheek die op de woning gaat rusten. Hoog tijd, dus, om deze aspecten wel eens te belichten.
Wat bepaalt hoeveel je kunt lenen?
- Inkomen en vaste lasten,
- Spaargeld en eigen inbreng,
- Invloed van rente.
Een maximale hypotheek berekenen is een kunst apart. Voor een volledig begrip is de tussenkomst van een professioneel adviseur geen overbodige luxe. Eerste ankerpunt is hier echter het (totale, structurele) bruto jaarinkomen van de koper(s). Hoe hoger dit inkomen is, hoe hoger de leenmogelijkheden zijn. Daarbij bepaalt het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) onrechtstreeks wel nog een bovengrens voor de lening, via de zogenaamde woonquote. Dit is een maximaal percentage dat een inkomen mag uitgeven aan maandelijkse kosten.
Is de maximale, maandelijkse hypotheekkost bepaald, dan wordt hij vervolgens als het ware getoetst aan verschillende andere elementen, primair de rente. Die heeft immers een grote impact op de maandlast. Er wordt dan uiteraard gekeken naar de actuele rente, maar berekeningen worden gemaakt op basis van de zogenaamde toetsrente. Deze rente wordt bepaald door de Autoriteit Financiële Markten (AFM) en de hypotheekgever kan ermee testen hoe goed de lener rentestijgingen of geldinflatie kan opvangen.
Naast deze basisaspecten speelt dan nog een aantal andere elementen mee, in de eerste plaats de lopende schulden. Zij vergroten de maandlast en laten dus minder ruimte voor de hypotheekaflossing. Omgekeerd creëren energiezuinige aankopen net meer ruimte, omdat ze gezien worden als een goede, kostenbesparende investering.
Bij dat alles is het bovendien belangrijk om op te merken dat men in elk geval maximaal de volledige woningwaarde kan lenen. Dat betekent dus dat er altijd ook een eigen inbreng nodig is, minimaal groot genoeg om de aankoopkosten te dekken.
Extra kosten die vaak worden onderschat
- Kosten koper,
- Notariskosten,
- Taxatiekosten,
- Verbouwings- en inrichtingskosten.
Die aankoopkosten zijn overigens meteen ook de achilleshiel van de emotionele rekenaar. Men noemt dit meestal de kosten koper (k.k.) en ze bedragen tussen vier en zes percent van de aankoopprijs, op te tellen bij de aankoopprijs, welteverstaan.
Twee percent hiervan is overdrachtsbelasting, waarvan de eerste aankoop vaak wordt vrijgesteld. Sinds 2026 betalen 18- tot 35-jarige starters bijvoorbeeld geen overdracht meer als de woningwaarde onder 510000 € blijft. Daarnaast zijn er dan nog de notaris- en taxatiekosten, eventueel aangevuld met premies voor de makelaar of hypotheekadviseur. De eerste brengen alle registraties in orde, waaronder de hypotheekacte. De tweede betaalt de hypotheekaanvraag.
Een laatste blinde vlek willen dan nog wel eens de renovatiekosten zijn, net zoals het feit dat een huis ook moet worden ingericht. Dit lijkt voor de hand te liggen, maar deze kosten kunnen aardig oplopen en worden vaak onderschat of zelfs vergeten in het heetst van de strijd.
Denk verder dan de maximale hypotheek
Een gouden raad lijkt zich zo al snel op te dringen in hypotheekland: de hypotheeknemer is het aan zichzelf verplicht om verder te denken dan de maximale hypotheek. Een maximale lening is niet altijd het beste plan en een hoge hypotheek is nog geen comfortabele maandlast. De kwaliteit van het leven vergroot niet onder hoge schulddruk en het laatste wat iemand wil is dat de droomwoning een financiële nachtmerrie wordt. Bovendien moet er ook nog ruimte blijven om tegenslagen op te vangen, en die is er niet als de maandlast alles op soupeert. We weten dat dit geen populair bericht is, maar de huidige hypotheekrente liegt er niet om. De tijden zijn pittig, al zeker op de krappe huizenmarkt die Nederland heet.
Slimme tips voor toekomstige huiseigenaren
- Vergelijk verschillende aanbieders,
- Kies een rentevaste periode,
- Doe aan toekomstplanning.
Onze gouden raad spint ook een rode draad door het hypotheekverhaal: de aspirerende woningeigenaar moet werkelijk aan alles denken en een helder toekomstplan voor ogen houden. Niet alleen moet de aankoop de tijd weerstaan, de koper moet ook de geldende waarden van de huizenmarkt en de vastgoedfinanciering kennen. Enkel dit soort gedegen voorbereiding kan onaangename financiële verrassingen voorkomen.
Cruciaal lijkt het daarbij momenteel vooral om de rentekost onder controle te houden. Daarom willen we afsluiten met onze twee beste tips: koop in een rentevaste periode en win deskundig advies in, liefst op verschillende plaatsen. De ene bank is de andere niet, en met name de eerlijkheid en transparantie waarmee hypotheekaanvragen worden behandeld, scheidt het kaf van het koren.